List your Property with Roots Land Real Estate

Subscribe Now!

Property Watch Magazine and our monthly Newsletter will keep you informed about property market latest activity, trends, and figures.

USEFUL LINKS

تحليل سعر العقارات في دبي – يناير 2015

English Version

واجهت السوق العقارية في دولة الإمارات العربية المتحدة خلال الأشهر الستة الماضية تحدياً تمثَّل في بيئة الاقتصاد الكلي المتغيرة التي اتسمت بانخفاض حاد في أسعار النفط وارتفاع كبير للدولار الأمريكي مقابل العملات الأخرى ومن بينها اليورو والجنيه الإسترليني والروبية الهندية والروبل الروسي، وإن لم يتغير الناتج المحلي الإجمالي المتوقع للدولة؛ إذ يتوقع أن يحقق نمواً يصل إلى نحو 4.5% هذا العام.

وقد سجلت السوق العقارية السكنية تباطؤاً خلال الربع الأخير من العام وظل نشاط القطاع في بداية العام هادئاً؛ إذ منعت البيئة الكلية وكذلك تقلبات السوق المالية في دبي خلال الفترة نفسها من الاستثمار فيما عَدُّوه سوقاً غير مستقرة. ومن ناحية أخرى، يرغب المُلاك الأجانب في بيع العقارات التي يملكونها في دولة الإمارات العربية المتحدة للاستفادة من سعر الصرف الواعد الحالي مما يجلب عرضاً إضافياً إلى السوق العقارية.

تبقى سوق بيع العقارات على الخارطة نشطة مع توفير المطورين المزيدَ من العرض المتألف من مشروعات تجارية وسكنية ومشروعات للضيافة. ويحظى المقِيمون من ذوي الدخل المتوسط على المزيد من عناية المطورين الذين يقدمون لهم خطط سداد تتسم بالمرونة وعقارات أقل ثمناً، ويبدو أن هذا التركيز يعمل بشكل جيد بحسب شهادة دانوب التي كشفت النقاب عن جليتز في يناير وأغرت بخطة سداد بقيمة 10% عند التسجيل، و15% بعد شهرين، و1% شهرياً لمدة 75 شهراً مما سمح للمطورين ببيع المشروع بعد ساعات قليلة فقط يوم إطلاقه.

تُظهر المباني السكنية المنجَزة انخفاضاً في الأسعار بشكل شهري في غالبية مجتمعات دبي حسبما سجلته دائرة الأراضي والأملاك بدبي في شهر يناير، وتتوقف الأسعار السنوية على الموقع من المجتمعات الرئيسية التي تُظهر أرقاماً إيجابية. ومع ذلك، يبقى تراجع الأسعار بالنسبة لأسعار الإقفال أمراً صحياً ويعمل على استقرار السوق العقارية؛ فيمكن النظر إلى التغيرات الرئيسية في أسعار العرض والتي ارتفعت بشكل غير مستدام خلال الربع الأخير من عام 2013 والنصف الأول من عام 2014.

2- ولذا، وفي ظل رغبة مُلاك أوضاع السوق الحالية الراغبين بشكل جدي في بيع عقاراتهم في تخفيض أسعار العرض لجذب مشترين، إلا أن سعر العرض لا يمثل مقياساً موثوقاً به للنشاط العقاري على عكس سعر البيع. ففي أنحاء الإمارة، ارتفع حجم معاملات المبيعات على النحوين الشهري والسنوي ليصل إلى مستويات بلغها خلال الربع الأول من عام 2014.

المناطق الرئيسية – قطاع الشقق

من بين المجتمعات الخمسة المختارة (الخليج التجاري، وداون تاون دبي، ومرسى دبي، وجميرا بيتش ريزيدنس، ونخلة جميرا)، أظهر الخليج التجاري الرقم الأعلى لمعاملات المبيعات بنحو ربع إجمالي الحجم المسجل في هذه المناطق، فيما تشارك داون تاون دبي ونخلة جميرا وجميرا بيتش ريزيدنس في الربع المتبقي.

حجم معاملات المبيعات بحسب المنطقة الرئيسية

Dubai Apartments Sales by Prime Area

شهد شهر يناير أعلى زيادة في سعر البيع في الخليج التجاري إذ تبع عددَ المبيعات اتجاهٌ مماثلٌ بزيادة شهرية بنحو ستة أضعاف. وتُعول هذه التغيرات بشكل رئيسي على تسليم المطورين للمستخدمين النهائيين والمستثمرين بعض العقارات الواقعة في المنطقة بين باي سكوير الذي تتولى تطويره مجموعة دبي العقارية، وإي إن آي كورال تاور الذي تتولى تطويره الإمارات الوطنية للاستثمار، وداماك التي تستمر في تسليمها مفاتيح إكزكيتيف باي.

تبقى أسعار البيع في داون تاون دبي ثابتة شهرياً وسنوياً مع وصول الأسعار لقيم مماثلة لما شهدته خلال الربع الأول من عام 2014.

كما استقر حجم المعاملات شهرياً ولكنه تباطأ سنوياً بحسب سجلات دائرة الأراضي والأملاك بدبي.

معاملات مبيعات المناطق الرئيسية

Dubai Apartments avg sale 2015

تمثل داون تاون دبي منطقة منسقة تتسم بالخدمات الكاملة والاتصال الجيد وتشتهر بأنها واحدة من أكثر المجتمعات نشاطاً وانطلاقاً حيث تجمع بين العديد من خيارات أماكن تناول الطعام والتسوق وتقديم فرص التوازن الحياتي الكامل لقاطنيها.

أما برج خليفة العالمي الذائع الصيت ودبي مول والينابيع المتراقصة فتمثل تُحَفاً فنية للمجتمع وكذلك المدينة التي تجعل من داون تاون دبي وجهة أكيدة لكل زائر. ولذا، ففي سوق هادئة عموماً، تُبقي هذه المنطقة اهتمام المشترين عالياً. وتذكر أنه خلال النصف الأول من العام أظهرت غالبية المجتمعات معدلات مرتفعة وإن كانت قد انخفضت تدريجياً خلال النصف الثاني من العام نفسه.

معاملات مبيعات المناطق الرئيسية

Dubai apartments sales 2015

انتهى العمل في إنشاء ترام دبي في نوفمبر الماضي ويستفيد السياح والمقيمون من وسيلة المواصلات الجديدة التي تربط بين جميرا بيتش ريزيدنس ومرسى دبي وقرية المعرفة وخط نخلة الحديدي المفرد والذي يضيف قيمة إلى المجتمع حسبما انعكس في ارتفاع سعر البيع في المنطقة سنوياً فيما تبقى المعدلات الشهرية مستقرة. ويشهد حجم معاملات البيع في هذه المنطقة الجيدة التكاملية تباطؤاً ومع ذلك فإن هذه الأرقام لا تشمل مشروعات البيع على الخارطة. ويواصل ملاك الأراضي تطوير أراضيهم، فيحصي مرسى دبي ما يزيد على 25 مشروعاً قيد الإنشاء.

استقرت أسعار البيع الشهرية في جميرا بيتش ريزيدنس فيما زادت بنحو ما يزيد على 7% سنوياً. أما حجم المعاملات على الجانب الآخر فقد شهد انخفاضاً في شهر يناير مقارنة بالشهر السابق والمدة نفسها من العام الماضي. وعلى الرغم من التباطؤ، فإن هذا المجتمع الشاطئي يمثل واحداً من أكثر مناطق دبي إقبالاً، فيستمتع السياح والمقيمون بخيارات أماكن تناول الطعام التي لا تُعد في ذا وولك وذا بيتش وأوقات الفراغ بدور السينما الجديدة وكذلك المرافق الترفيهية الأسرية.

تُظهر نخلة جميرا -أكبر جزيرة صناعية- حجمَ معاملات ثابتاً بالنسبة للشقق منذ شهر سبتمبر 2014 وكذلك سُجل المعدل الأضعف تباطؤاً سنوياً بين المناطق الرئيسية السكنية التي اخترناها لنخلة جميرا. وتُظهر المعاملات المسجلة في شهر يناير بواسطة دائرة الأراضي والأملاك بدبي تراجعاً في سعر البيع الشهري للقدم المربعة في حين استفاد الملاك من ارتفاع الأسعار مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. تمثل الجزيرة أحد المعالم الأساسية في دبي التي يستمتع السياح والمقيمون فيها بمناظر وفيرة لأفق دبي والخليج العربي. ويبذل المطورون قصارى جهدهم لتحسين المنطقة بشكل مستمر من خلال إضافة عقارات سكنية وضيافة وتجزئة جديدة للسوق ومن المخطط الانتهاء من المشروعات قيد الإنشاء في الوقت الحالي خلال عام 2016 بما في ذلك كلوب فيستا ماري وبالم فيوز وبالم تاور بمعرفة شركة نخيل وذا 8 بواسطة آي إف أيه هوتلز وريزورتس وفايسروي هوتل بمعرفة سكاي.

المناطق الرئيسية – قطاع الفيلات

بعد نهاية هادئة للعام شهد القطاع تحسناً في شهر يناير مع ارتفاع حجم المبيعات الشهري. ومع ذلك، فإن السوق أكثر هدوءاً مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي بحسب المعاملات المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك بدبي. وبصفة عامة، ارتفعت أسعار الفيلات بالمدينة سنوياً بشكل معتدل، ويستفيد المشترون من سوق هادئة للتفاوض بشأن معاملاتهم مما يؤدي إلى انخفاض شهري معتدل.

بدأ مطورو السوق في جذب مستثمرين ومستخدمين نهائيين لمشروعاتهم العقارية على الخارطة من خلال استخدام إستراتيجيات مختلفة مثل تخفيض الأسعار وتضمين رسوم تحويل قدرها 4% مطلوبة لتسجيل العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك بدبي بسعر الشراء.  يعمل المطورون على زيادة حصصهم السوقية من خلال تعزيز علاقتهم بمؤسسات الوساطة العقارية الفاعلة والنشطة في السوق؛ تلك المزايا التي يمثل المشترون المستفيد المباشر منها.

جاء نشاط المرابع العربية عالياً نسبياً في شهر يناير مع ارتفاع عدد المعاملات شهرياً. ويستمر هذا المجتمع الذي تطوره شركة إعمار في اجتذاب مستثمرين ومستخدمين نهائيين بفيلاته المحاطة بحديقة ومساحات خضراء منسقة، فيستمتع المقيمون بمرافق وسبل راحة عديدة داخل التطوير إضافة إلى الموقع المثالي الذي يسمح لهم بالوصول إلى معالم أخرى في دبي بسهولة نسبية.

متوسط معدل بيع الفيلات (الحد الأعلى)

Dubai villas avg sale transactions 2015

إن التطويرات الحصرية لتلال الإمارات وجزر الجميرا التي تعرض فيلات فارهة في مجتمعات منسقة مترفة مع مناظر بديعة لملعب جولف مونتجمري للأول وكذلك شلالات المياه البلورية للأخير حققت عدداً محدوداً من المعاملات المسجلة، الأمر الذي لم يسمح لنا بإبراز أي توجه.

معاملات مبيعات الفيلات (الحد الأعلى)

Dubai villas sale transactions 2015